平成７年４月２１日より、登記に新ルールができました。

不動産の所有権保存・移転（相続・売買）等の登記申請の際に、新しく所有権登記名義人となる人の、メールアドレス・生年月日・氏名ふりがな（「検索情報」といいます）を法務局に伝える、というルールです。

これは、法務局が２０２６年４月から実装予定の「スマート変更登記」という職権変更制度の導入に備えるための措置です。

ということで、新ルールを詳しく見ていきます。

登記申請書の「不動産の新しい所有者」の欄に「検索用情報」を載せる、という新ルール。今までは、自然人の場合は原則、住所・氏名だけだったのですが、以下の３つの「検索情報」も入れることが義務づけられました。

１．メールアドレス

これは、本人固有のもので、日常使用のもの、という指定があります。

２．生年月日

通常、住民票を添付するので、住民票記載のものと同じになります。

３．氏名のふりがな（外国人の場合はローマ字氏名）

こちらも、住民票に記載がある自治体はそれと同じになります。

主な注意点として２つあげます。

〇「検索情報」は、登記簿には載りません。なので、公に公開されることはありません。登記官だけがメールアドレスや生年月日を知ることができます。

〇海外居住者、申請人でない登記名義人（代位登記の場合など）、は今のところ対象外です（令和７年５月現在）。※法人については、検索用情報の申出の対象外ですが、スマート変更登記（職権変更）は、対象となります。

令和８年４月１日からのスタートが予定されている「スマート変更登記」。

これは、所有者が変更登記の申請をしなくても、登記官が住基ネット情報を検索し、これに基づいて職権で登記を行う制度です。

なんと、令和８年４月１日から、不動産の所有者は、氏名・住所の変更日から２年以内に変更登記をすることが義務付けられるんです！そして、この義務の負担軽減のため、法務局で気づいたときに変更登記をやってくれる、ということになりました。

で、その法務局で職権で変更登記をするときに、登記名義人にメールで意思確認をします。その際にメールアドレスが必要になる、ということです。このメールに「OK！」という意思表示を所定の方法ですることにより、登記義務を履行したことになります。

ですので、メールアドレスを申し出ることはだいぶ負担軽減になるな、という所感です。

〇メールアドレスをお持ちでない場合

登記申請書に「メールアドレス無し」として申し出る必要があります。その場合、登記官が職権で住所等変更登記を行うことの可否を確認する際には、登記名義人の住所に書面を送付することを想定しているそうです（令和７年５月現在）。

〇申し出たメールアドレスを変更した場合

まず、登記完了時に、メールアドレス等の「検索情報」が登録された旨のメールが法務局から来ますが、そのメールにアドレス変更時の認証キーがありますので、保存しておいていただきます。

そして、メールアドレスが変更になった場合には、「かんたん登記申請」というWEBページから、旧アドレス、新アドレス、認証キー、を入力すると変更できます（令和７年５月現在）。

なお、既存の登記名義人が検索情報を申し出たい場合にも、「かんたん登記申請」から申出できます。

ルール変更になったばかりの現在、まだ定まっていない部分もありますが、「スマート変更登記」が良い制度となりますように、と願っています。

ひふみリーガルオフィスでは、登記についてのご相談を無料でお受けしています。お気軽にご連絡くださいね。